Evaluation und Immobilienstrategie der LEO-Immobilien des Landes Hessen

Auftraggeber	Land Hessen
Kunde	Landesbetrieb Bau und Immobilien Hessen (LBIH)
Nutzer	Hessisches Ministerium der Finanzen (HMdF) und Landesbetrieb Bau und Immobilien Hessen (LBIH) in Zusammenarbeit mit verschiedenen Landesinstitutionen, zum Beispiel Polizei, Justiz und Verwaltung
Projektziel	Bautechnische Bewertung der LEO-Immobilien inklusive der Ermittlung der erforderlichen Sanierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen sowie der damit zusammenhängenden Kosten; Entwicklung eines Scoring-Modells als Grundlage für die kontinuierliche Weiterentwicklung der landeseigenen Immobilienstrategie für die LEO-Liegenschaften
Beratungszeitraum	Februar 2021 bis Juni 2023
Vertragsvolumen	Circa 670.000 Euro
Vertragsinhalt	Beratung des Landes Hessen zu Erhebungsmöglichkeiten und Integration von Parametern in die Immobilienscoring-Modelle sowie Betrachtung des Lebenszyklus; Erstellung von Ausschreibungsunterlagen, Begleitung des Vergabeverfahrens sowie Koordination auch des seitens des Landes beauftragten Dienstleistungsunternehmens zwecks der Bewertung des bautechnischen Zustands, inklusive Ermittlung von langfristigen Instandsetzungsmaßnahmen und -kosten; Unterstützung des LBIH bei der Aufstellung eines Bewertungsmodells für den Immobilienbestand unter Berücksichtigung der landesspezifischen Ziele sowie Erarbeitung einer Normstrategie zur Herleitung strategischer Handlungsempfehlungen
Ergebnis	Berechnungstool zur Bewertung eines jeden Objekts, inklusive der Ableitung individueller Strategieempfehlungen mit dem Ziel der Herleitung einer Instandhaltungsstrategie für die angemieteten Flächen, die als wesentlicher Hebel zur Optimierung des wirtschaftlichen Umgangs mit den Immobilien dient

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Das Projekt

Das LEO-Portfolio besteht aktuell aus 53 Liegenschaften, die in den Jahren 2004 bis 2006 vom Land Hessen an Investoren verkauft und für 30 Jahre zurückgemietet wurden – sogenannte Sale & Lease-Back-Transaktionen. Das Immobilienportfolio mit einer Mietfläche von über 858.000 Quadratmetern verteilt sich auf unterschiedliche Standorte im ganzen Land Hessen. 2019 – zur Halbzeit der Mietverträge – kündigte das Hessische Ministerium der Finanzen an, alle LEO-Liegenschaften evaluieren zu lassen, um diese Transaktionen analysieren zu können. Darüber hinaus sollten die Ergebnisse der Analyse als Grundlage für die Weiterentwicklung der hessischen Immobilienstrategie verwendet werden.

Im Auftrag des Landesbetriebs Bau und Immobilien Hessen (LBIH) wurde ein externes Unternehmen beauftragt, den Zustand aller Liegenschaften der LEO-Immobilien zu beurteilen. Für eine nachhaltige Immobilienstrategie des Landes Hessen wurden neben dem baulichen Zustand der Liegenschaften außerdem auch übergeordnete Immobilienaspekte bewertet.

Gemeinsam mit dem Hessischen Finanzministerium war der Landesbetrieb Bau und Immobilien Hessen maßgeblich an der Strategieentwicklung des LEO-Portfolios beteiligt. Im Rahmen der Evaluation ging es dabei nicht allein um die Überprüfung der bestehenden Mietverträge und des bautechnischen Zustands der Liegenschaften; Für den LBIH war es ebenso wichtig zu erfahren, wie diese den steigenden Ansprüchen an energieeffiziente Gebäude mit modernen Arbeitsplätzen künftig besser entsprechen können.

Um alle erforderlichen Aspekte zusammenzufassen, bedarf es einer individuellen Bewertungs- und Entscheidungsmethodik auf Liegenschaftsebene. Diese greift auf einheitliche Kriterien und Bewertungen zurück, um eine Vergleichbarkeit zwischen den Liegenschaften und höchstmögliche Transparenz bei der Herleitung der Immobilienstrategie sicherzustellen.

Unsere Beratungsleistungen

Ein Schwerpunkt der PD-Leistungen war die fachliche Begleitung der Bewertung des baulichen und technischen Zustands der Liegenschaften. Die Durchführung der Begehung des Portfolios erfolgte durch ein externes Dienstleistungsunternehmen, das von der PD koordiniert und qualitätsgesichert wurde. Hierzu erstellte die PD die Ausschreibungsunterlagen und begleitete das Vergabeverfahren. Dabei wurde insbesondere darauf geachtet, dass die Ergebnisse der Bauzustandserhebung auf die genutzten Systeme des Auftraggebers übertragbar waren. So wurden die Ergebnisse aus der bautechnischen Zustandserfassung mithilfe einer von der PD erarbeiteten und dem Dienstleistungsunternehmen befüllten Datentabelle erfasst, sodass diese in die Systeme des Auftraggebers übertragen werden konnten.

Ein weiterer Fokus lag auf der Entwicklung einer Methode zur Herleitung der Liegenschaftsstrategie unter Berücksichtigung der Bewertung der Ist-Situation. Die PD berücksichtigte dabei in enger Abstimmung mit dem Auftraggeber die wesentlichen Einflussgrößen auf eine Liegenschaftsstrategie sowie die übergeordneten Ziele des Landes Hessen.

Die Beratungsleistungen der PD beinhalteten die folgenden Aufgaben:

Definition des Umfangs und der Anforderungen an die bautechnische Datenerfassung in Zusammenarbeit mit dem Auftraggeber sowie Analyse der vorhandenen bautechnischen Unterlagen
Vorbereitung und Durchführung einer europaweiten Ausschreibung und Vergabe mithilfe der internen PD-Vergabestelle
Koordination des externen Dienstleistungsunternehmens hinsichtlich der Bewertung des bautechnischen Zustands inklusive Ermittlung von langfristigen Instandsetzungsmaßnahmen und -kosten
Übertragung der erhobenen qualitativen Parameter aus den Begehungen in die Scoring-Modelle des Portfolios
Identifizieren der relevanten Kernthemen und Festlegen der dazugehörigen Einzelkriterien für ein Scoring-Modell, inklusive der Scoring-Werte sowie deren Gewichtung
Abstimmen und Zusammenführen der benötigten Daten sowie Integration der Ergebnisse aus dem Analyseprojekt (Zustandsanalyse) in das Scoring-Modell
Aufstellen von Handlungsempfehlungen zur Datenerhebung und zur künftigen Nutzung des Scoring‑Modells, um eine regelmäßige und eigenverantwortliche Anwendung sowohl im Landesbetrieb Bau und Immobilien Hessen als auch im Hessischen Finanzministerium zu ermöglichen